Wil je meer weten over een specifiek onderwerp binnen het onderwerp: hypotheek voor zzp'ers? Klik dan op één van de onderstaande links.
- Hypotheek en zzp'er
- Hypotheek berekenen
- De bank overtuigen
- Hypotheektips voor zzp'ers
- Regels voor Nationale Hypotheek Garantie
- Aangescherpte regels
- Alternatief: familielening
1. Hypotheek en zzp'er
Je hebt als zzp'er een flexibel inkomen. Er zijn maanden met extra veel opdrachten en maanden waarin het iets rustiger is. Banken verlangen daarentegen naar een stukje zekerheid. Dan zou je kunnen concluderen dat het verkrijgen van een hypotheek voor zzp'ers lastig wordt.
Toch kun je als zzp'er wel degelijk in aanmerking komen voor een hypotheek. Dit hangt natuurlijk wel af van jouw persoonlijke situatie. Daarover zometeen meer.
Zelfs wanneer je net gestart bent als zzp'er, is er een kans dat je een hypotheek kunt krijgen.
2. Hypotheek berekenen voor zzp'er
De meeste banken vragen om jaarcijfers van de laatste drie jaar, zodat ze jouw inkomen kunnen berekenen. Los van deze jaarcijfers zijn er meer aspecten die meewegen:
- De verwachtingen van de branche waarin je werkt.
- Hoe je de kansen op werk inschat.
- Hoeveel opdrachtgevers je hebt en verwacht te krijgen.
- Of je eigen spaargeld meebrengt.
- Of je (studie)schulden hebt.
- Of je eventueel plannen hebt om weer in loondienst te gaan werken.
- Of je bijvoorbeeld samenwoont met iemand die wel in vaste dienst werkt.
- Of je over een financiële buffer beschikt die toereikend is.
Een rekenvoorbeeld
Zoals gezegd zijn jouw jaarcijfers leidend. De bank neemt het gemiddelde van je netto inkomen (winst uit je bedrijf) over de afgelopen drie jaar. Op basis hiervan word je maximale hypotheek berekend.
Stel, je inkomen was het eerste jaar € 25.000, het jaar erop € 32.000 en in het derde jaar € 36.000. Dat maakt je gemiddelde jaarinkomen € 31.000. Op basis van dit bedrag gaat de bank de rekensom maken.
Wat in dit voorbeeld niet is meegenomen, is het inkomen van een eventuele partner. Houd er verder rekening mee dat de maximale hypotheek tegenwoordig niet hoger mag zijn dan 100% van de waarde van je koopwoning.
Verschillende rekenmethoden
Het is overigens wel afhankelijk van de bank welke methode wordt gehanteerd. Sommige banken nemen het gemiddelde van de nettowinst van de laatste drie jaar, andere banken laten het laatste jaar het zwaarst tellen (1x nettowinst jaar 1 + 2x nettowinst jaar 2 + 3x nettowinst jaar 3: dit bedrag wordt door 6 gedeeld).
3. Hypotheek nodig? Overtuig de bank
Als starter heb je nog geen drie jaren achter de rug met bedrijfsresultaten. Dan nog kom je mogelijk in aanmerking voor een hypotheek. Dat begint met een gesprek met jouw bank.
Probeer je bank te overtuigen van het feit dat jouw inkomen bestendig genoeg is om de hypotheek te betalen en dat jouw toekomstperspectief en groeimogelijkheden gunstig zijn.
Er zijn situaties waarbij de Rabobank de inkomsten uit loondienst van voorgaande arbeidsjaren in dezelfde branche ook meeneemt in de berekening van je hypotheek. Het is belangrijk om hierbij deze cijfers te ondersteunen met een goed onderbouwde winstprognose, afkomstig van een deskundige.
Zo kun je als starter wellicht toch een hypotheek krijgen. Ook al ben je nog maar net begonnen.
Dan moet je veel regelen. Van het maken van je bedrijfsplan tot het regelen van verzekeringen. Ga sterk van start en vergroot de kans op succes.
4. Hypotheekaanvraag, tips voor zzp'ers
Ben je zzp’er en wil je een hypotheek gaan aanvragen? Bereid je dan in ieder geval voor. Deze tips helpen je verder:
- Als je een boekhouder hebt, vraag die eens om advies. Hij of zij kan je wellicht verder helpen met het inventariseren van de mogelijkheden.
- Zo kan je boekhouder je bijvoorbeeld helpen met een toelichting bij de balans en verlies- en winstrekening van het eerste jaar. Zo wordt duidelijk dat je bijvoorbeeld een lagere nettowinst hebt door een (noodzakelijke) grote afschrijving of investering in jouw bedrijf.
- Wanneer je een hypotheek aanvraagt, vraag dan ook meteen naar een overlijdensrisicoverzekering. Met die uitkering kunnen jouw geliefden bijvoorbeeld de kosten voor de hypotheek blijven betalen, mocht er iets met jou gebeuren.
- Het is sowieso belangrijk dat je een goed onderbouwd ondernemersplan kunt overleggen aan je bank. Check hier hoe je dat in 10 stappen doet.
- Maak zelf een berekeing van wat je kunt missen. Denk ook na over een plan B, voor als het met je bedrijf onverhoopt niet goed gaat. Welke mogelijkheden heb je om toch weer in loondienst te gaan?
- Het is sowieso goed om een beetje eigen geld achter de hand te hebben. Je mag tegenwoordig niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat je bijkomende kosten als verbouwingen en de inrichting zelf moet ophoesten.
- Als je een afspraak hebt gemaakt met jouw bank, neem dan in ieder geval de juiste papieren mee. Dan gaat het bijvoorbeeld om je inschrijving bij de Kamer van Koophandel, de jaarcijfers of inkomensverklaring, een prognose voor de nabije toekomst en je pensioenoverzicht.
Wil je snel meer duidelijkheid hebben over jouw mogelijkheden? Vraag dan vrijblijvend een gesprek aan met een adviseur van de Rabobank.
5. Extra regels voor een Nationale Hypotheek Garantie
Als je een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wilt afsluiten, is de nettowinst uit het laatste jaar het maximum inkomen. Stel:
- In jaar 1 is jouw nettowinst € 40.000.
- In het tweede jaar € 75.000.
- In het derde jaar gaat het om een bedrag van € 50.000.
De gemiddelde winst is dan € 55.000. Toch houdt de bank in dat geval € 50.000 euro aan als norm om de hypotheek te berekenen. Er worden door de NHG geen uitzonderingen gemaakt voor zzp'ers die geen jaarcijfers van drie opeenvolgende jaren kunnen overleggen.
6. Aangescherpte regels voor hypotheken
Na de crisis zijn de hypotheekregels door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aangescherpt. Waar er vroeger bijvoorbeeld nog aflossingsvrije hypotheken konden worden afgesloten (inclusief hypotheekrenteaftrek), is het nu alleen nog mogelijk om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek als je een annuïteitenhypotheek afsluit.
Hiermee betaal je iedere maand hetzelfde bruto maandbedrag. Dit bedrag bestaat altijd uit een deel aflossing en een deel rente. In het begin van de aflossing betaal je het grootste gedeelte rente, maar naarmate je meer aflost, verschuift deze verhouding.
- Stel dat je een maandelijks hypotheekbedrag van € 1.000 betaalt. Daarvan is in eerste instantie € 900 rente en € 100 aflossing.
- Na een aantal jaar wordt de hypotheekschuld door de aflossingen minder groot en betaal je waarschijnlijk € 800 rente en € 200 aflossing
- De verhouding verschuift in de loop der jaren steeds sneller.
Omdat de hypotheekrenteaftrek alleen geldt voor de rente, heb je in de eerste jaren meer fiscaal voordeel dan aan het einde van de looptijd. Aan het einde van de looptijd is de volledige hypotheekschuld afgelost.
7. Alternatief: familielening
Voor veel zzp'ers blijft het een lastige zaak: het afsluiten van een hypotheek. Daarom kiezen veel ondernemers ervoor om een familielening af te sluiten, om zo een huis te kunnen kopen. Maar ook in dat geval is het slim om alle gemaakte afspraken te laten nakijken door een jurist. Zo voorkom je onprettige verrassingen in de toekomst.
Veel gestelde vragen over hypotheek voor zzp'ers
- Kan een boekhouder mij helpen bij een hypotheek? Een boekhouder kan je wellicht verder helpen met het inventariseren van de mogelijkheden. Zo kan je boekhouder je bijvoorbeeld helpen met een toelichting bij de balans en verlies- en winstrekening van het eerste jaar. Zo wordt duidelijk dat je bijvoorbeeld een lagere nettowinst hebt door een (noodzakelijke) grote afschrijving of investering in jouw bedrijf.
- Waar wordt naar gekeken bij de aanvraag van een hypotheek? De meeste banken vragen om jaarcijfers van de laatste drie jaar, zodat ze jouw inkomen kunnen berekenen. Los van deze jaarcijfers zijn er meer aspecten die meewegen, zoals de verwachtingen van de branche waarin je werkt, hoe je de kansen op werk inschat, hoeveel opdrachtgevers je hebt en verwacht te krijgen. Daarnaast: spaargeld, eventuele studieschulden, plannen om in loondienst te werken, samenwonen én een financieel buffer.
